ملاک های تعیین اجاره خانه

نحوه تعیین اجاره خانه یکی از سوالاتی است که همیشه برای مستاجران مطرح است. اجاره یک خانه چطور تعیین می‌شود؟ آیا مرجع قانونی برای این کار وجود دارد؟ حقیقت این است که قانونی برای نظارت و تعیین دقیق میزان اجاره وجود ندارد و حرف اول و آخر را در تعیین مقدار اجاره، صاحبخانه می‌زند. اما این به معنای هرج‌و‌مرج در بازار اجاره نیست. بازار اجاره نیز مانند هر بازار دیگری قواعد خاص خود را دارد. منطق تعیین اجاره بر اساس قیمت کلی مسکن است. معمولا رهن یک خانه بین یک‌چهارم (¼) تا یک‌ششم (⅙) قیمت کل خانه است، ولی در زمان‌هایی که قیمت مسکن با رشد شدیدی همراه است میزان رهن به یک هشتم نیز می‌رسد. مثلا اگر قیمت خانه‌ای ۵۰۰ میلیون تومان است، میزان رهن بین ۸۰ تا ۱۲۵ میلیون تومان است. هر چه خانه نوسازتر باشد مبلغ رهن به یک چهارم (¼) قیمت کل نزدیکتر می‌شود. در مورد اجاره هم عرف بازار به این صورت است که هر یک میلیون رهن برابر با ۳۰ هزار تومان اجاره است. 

در شرایطی که بازار اجاره دارای ثبات است، معمولا برای هر منطقه، به ازای هر متر مربع، مبلغی را بعنوان رهن کامل (ودیعه) محاسبه می‌کنند. سپس براساس آن، اگر ملکی موقعیتی بهتر و یا ضعیف‌تر داشته باشد، مقدار ودیعه را مقایسه و تعیین می‌کنند. این کار به این منظور صورت می‌گیرد که یک عدد تقریبی برای محاسبه و مقایسه سر انگشتی وجود داشته باشد. به کسانی هم که دنبال اجاره هستند، پیشنهاد می‌شود این مقدار متوسط را برای منطقه مورد نظر خود بدست آورند.
وضعیت و نرخ اجاره در استان‌ها و شهرهای مختلف کشور متفاوت است و دسترسی به این مبالغ از طریق سایت مرکز آمار ایران امکانپذیر است.
روند افزایشی و یا کاهشی نرخ اجاره در کشور هماهنگ است یعنی به مرور زمان، با تناسب رشد اجاره بها در شهرهای بزرگ، در سایر شهرهای دیگر نیز اجاره با رشد همراه است.
اجاره نشینان باید هوشیار باشند و بدانندکه با تغییرات قیمت مسکن در شهرهای بزرگی مثل تهران، اجاره در شهرهای کوچک‌تر یا حومه نیز افزایش خواهد داشت.

مبلغ اجاره یک خانه باید بر اساس قیمت مسکن تعیین شود. بنابراین زمانی که قیمت مسکن در جامعه افزایش می‌یابد، به تناسب آن میزان اجاره نیز افزایش می‌یابد. قیمت مسکن به عوامل مختلفی بستگی دارد، واقع شدن خانه در کلان شهرها یا شهرهای کوچک، نوع شهر، موقعیت سیاسی، اجتماعی و اقتصادی شهر، میزان تقاضا برای اجاره در بازار، قیمت مسکن و توانایی و یا عدم توانایی خرید مسکن برای عموم و از همه مهمتر تورم و برخی عوامل مرتبط دیگر در قیمت خانه موثرند.
علاوه بر قیمت مسکن در سطح کلان، متراژ واحد مسکونی، امکاناتش مثل پارکینگ، آسانسور، دوربین مدار بسته و ... نوساز و یا غیر نوساز بودنش، نمای بیرونی، دکوراسیون داخلی، کیفیت مصالح به کار گرفته شده در ساختمان، استحکامش در برابر زلزله، مجهز بودن به سیستم اطفاء حریق، تعداد خانواده‌هایی که در یک آپارتمان زندگی می‌کنند، منطقه‌ای که خانه در آن قرار گرفته، دسترسی به امکانات رفاهی مثل مرکز خرید و مراکز فرهنگی، نزدیکی به معابر اصلی، دسترسی به حمل و نقل عمومی، همه و همه در میزان اجاره بهای یک ساختمان اثر گذارند.

تورم نیز در میزان اجاره‌بها موثر است. همزمان با رشد تورم در جامعه، مبلغ اجاره نیز افزایش می‌یابد. زمانی که منبع درآمد خانواده‌ای، دریافت اجاره‌بها باشد، مالکان به منظور جا نماندن از اوضاع اقتصادی، نرخ اجاره را با نرخ تورم هماهنگ می‌کنند.

نرخ سود بانکی نیز در میزان اجاره‌بها موثر است. بعضی مالکان میزان اجاره ملک خود را با سود بانکی مقایسه می‌کنند. مثلا اینطور در نظر می‌گیرند که ارزش ملکشان ۲۰۰ میلیون تومان است. اگر این مبلغ را در بانک سپرده کنند، ماهانه چه میزان سود به آن‌ها پرداخت می‌شود، سپس بر اساس آن، میزان اجاره ملک خود را تعیین می‌کنند.
مبلغ اجاره یک خانه باید بر اساس قیمت مسکن تعیین شود. بنابراین زمانی که قیمت مسکن در جامعه افزایش می‌یابد، به تناسب آن میزان اجاره نیز افزایش می‌یابد.

مهمترین نکاتی که هنگام خرید خانه باید در نظر بگیرید
بهترین زمان و موقعیت برای سرمایه گذاری در زمینه ملک
قدم‌هایی که ما را به مدیریت مالی درست می‌رسانند

یک خانه را به شکل‌های مختلفی می‌توان اجاره کرد؛ می‌توان آن را رهن کامل کرد، و یا ترکیبی از رهن و اجاره بابت آن پرداخت. معمولا صاحبخانه‌ها حداقل به اندازه مبلغ ۱۲ ماه اجاره از مستاجر ودیعه دریافت می‌کنند. این مبلغ بیشتر به عنوان ضمانت گرفته می‌شود تا در صورتی که مستاجر به خانه آسیب رساند و یا اجاره چند ماه را پرداخت نکرد، صاحبخانه بتواند خسارت خود را از روی آن مبلغ برداشت کند. این عرف معامله است و انجام این کار جای نگرانی برای مستاجر ندارد.
اگر رهن زیادی بپردازید و صاحبخانه آن را در کاری صرف کرده باشد ممکن است زمان تخلیه، توان بازپرداخت پول شما را نداشته باشد، طبیعی است که این مسئله برای شما ایجاد نگرانی می‌کند. این مشکل معمولا با جانشین کردن مستاجری دیگر حل می‌شود. صاحبخانه پول رهن را از مستاجر جدید دریافت و به شما پرداخت می‌کند. ولی برای مدتی در عذاب هستید.

تبدیل رهن به اجاره و یا برعکس بر اساس همان قاعده «هر یک میلیون رهن برابر است با ۳۰ هزار تومان اجاره»، انجام می‌شود.
فرض کنید که شما به دنبال اجاره خانه‌ای هستید که مبلغ رهن کامل آن ۵۰۰ میلیون تومان است، اما می‌خواهید رهن کمتری بپردازید مثلا ۱۰۰ میلیون تومان و بقیه آن را به اجاره تبدیل کنید. در این صورت شما باید ۱۲ میلیون تومان اجاره بپردازید (۱۲۰۰۰۰۰۰=۳۰۰۰۰×۴۰۰). پرداخت ماهانه ۱۲ میلیون تومان بابت اجاره رقم بالایی است و می‌تواند برای شما فرصت چانه‌زنی را فراهم کند؛ شاید حتی بتوانید مبلغ اجاره را به ۹ میلیون تومان در ماه کاهش دهید.
در ادامه، مثال‌هایی در مورد نحوه‌ی حساب و کتاب و بررسی شرایط مالی به منظور روشن شدن بحث ذکر شده است که در مورد همه افراد عمومیت ندارد.
در برخی موقعیت‌ها می‌توانید با مقداری حساب و کتاب، هزینه‌هایتان را کاهش دهید. مثلا زمانی که می‌خواهید یک خانه را اجاره کنیدبا در نظر گرفتن این نکته که هر یک میلیون برابر با ۳۰ هزار تومان اجاره است، در هر ماه شما باید حدود ۳۶ درصد سود به صاحبخانه بپردازید، اما اگر از وام بانکی استفاده کنید؛ بهره‌ای که به بانک‌ها می‌پردازید حدود ۲۰ درصد در ماه است. این اقدام برای شما با ۱۶ درصد کاهش هزینه همراه است.
استفاده از وام بانکی و پرداخت بهره‌ی آن در مقایسه با پرداخت اجاره در برخی مواقع می‌تواند برای بعضی از افراد به صرفه‌تر باشد. مثلا اگر رهن خانه‌ای ۱۰۰ میلیون تومان باشد، مبلغ اجاره ماهانه آن، ۳ میلیون تومان در ماه (سالی ۳۶ میلیون اجاره) است. اما اگر ۱۰۰ میلیون را از طریق وام بانکی تامین کنید، میزان پرداخت بهره ماهانه‌ی آن حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان (سالی ۲۰ میلیون بهره) است. البته باید این نکته را در نظر بگیرید که با دریافت وام بانکی شما هم باید بهره آن را بپردازید و هم اصل پول را. بنابراین در صورتی که ۱۰۰ میلیون تومان وام، بازپرداخت یک‌ساله داشته باشد، شما به صورت تقریبی ماهانه باید حدود ۱۰ میلیون تومان قسط بپردازید. بنابراین برای کسانی که توانایی پرداخت قسط را دارند دریافت وام ممکن است که به صرفه‌تر باشد. در پایان کار، مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان نیز برای آن‌ها باقی می‌ماند.
شما می‌توانید با کسب اطلاعات مالی، بررسی دقیق شرایط و امکانات مالی خود و کمی تسلط بر فنون چانه‌زنی، موقعیت خوبی را در زمان اجاره یک خانه برای خود فراهم کنید. بدیهی است که هر چه بیشتر بتوانید میزان اجاره خانه را کاهش دهید، بیشتر به نفع شماست.