اوضاع مسکن در اواخر سال ۱۴۰۱، شلوغ شدن مشاوران املاک و بیم افزایش قیمت‌ها در این بازار، ما را بر آن داشت تا جست‌وجویی در این بازار کنیم و اطلاعات مورد نیاز را به دست مخاطبان خود برسانیم. با این هدف به سراغ یکی از فعالان حوزۀ مسکن که تجربه‌ای ۳۰ ساله در این بازار دارد، رفتیم و گفت‌وگویی را با ایشان انجام دادیم. پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده، بهترین زمان سرمایه‌گذاری در این بازار، بیم و امیدهای خانه‌دار شدن و روش‌های مختلف سرمایه‌گذاری در این حوزه، موضوعات گپ‌وگفت ما در این مصاحبه است.
ما در بهمن و اسفند امسال (1401) شاهد شلوغ شدن دفاتر مشاوران املاک بودیم. دلیل این شلوغی را چه می‌دانید؟ آیا این شلوغی نشانة رونق بازار مسکن و خروج از رکود است؟
به این شلوغی نمی‌توان رونق گفت. این قضیه بیشتر به‌خاطر ترسی که در مردم ایجاد شده، به وجود آمده است؛ ترس از جاماندن از بازار. این رونق مقطعی است. شما زمانی می‌توانید از رونق در بازار مسکن بگویید که قیمت‌ها خیلی بالا و پایین نشود و فقط معامله انجام شود و این معاملات روتین باشد. متاسفانه در شرایط تورمی، شما یک چیزی را امروز قیمت می‌گیرید و فردا که می‌روید معامله کنید، به‌جای اینکه بتوانید تخفیف بگیرید، مجبورید آن را با قیمت بالاتر بخرید. بنابراین به‌خاطر ترسی که از کوچک شدن پول بین مردم ما اتفاق افتاده، همه فقط هجوم آورده‌اند که یک چیزی بخرند و واقعاً خیلی از چیزهایی را که دارند می‌خرند، لازم ندارند. در بازار امروز، شما پست‌ترین آپارتمان‌هایی را که به‌سختی می‌توان فروخت؛ مثلاً یک ملک طبقه چهارم را که بدون آسانسور و خیلی قدیمی است و نیاز به بازسازی دارد، می‌توانید دو روزه بفروشید؛ اما اگر بخواهید این ملک را در بازار عادی بفروشید، شاید دو ماه یا سه ماه زمان ببرد. این فروش فوری فقط به خاطر ترس از جاماندن از بازار است، می‌خواهید فقط یک چیزی بخرید.
پس مردم نگران هستند که سال آینده قیمت‌ها افزایش پیدا کند. آیا شما وضعیت مسکن را به لحاظ تورم و قیمت، همین‌طور افزایشی می‌بینید؟ فکر می‌کنید دلیل آن چیست؟
ببینید، پارامترهای زیادی در قیمت مسکن دخیل هستند. یکی از این پارامترها، مبحث خانة کلنگی است که باید عرضه بشود که سازنده بیاید و آن را بخرد و بسازد. فروشنده‌های خانه‌های کلنگی اغلب جزو قشر مرفه جامعه هستند و مال‌شان را به قیمت پایین نمی‌فروشند و با بالاترین قیمت به بازار عرضه می‌کنند و این مبحث توی ملک هم تاثیرگذار است. مبحث بعدی هم هزینه‌های ساختمان است. هزینه‌های سرباری است که می‌آید و شما هزینه می‌کنید، مثل پول کارگر، مصالح، آهن و بنا و برای کسی که کار ساختمان‌سازی می‌کند، با شرایط تورمی که کشور دارد، همة آن‌ها افزایشی می‌شوند؛ مثلاً حقوق یک کارگر از فروردین‌ماه تا الان که اسفندماه است، در طول ۱۲ ماه که مقایسه کنید، هر ماه مثلاً ۲۰درصد اضافه شده است و این اضافه شدن بهای تمام‌شده را بالا می‌برد و نتیجتاً ملک قیمتش بالا می‌رود. الان مبحث آهن، میل‌گرد و سیمان و غیره همه افزایشی هستند. فرض کنید شما امروز می‌خواهید آهن بخرید؛ ولی با این شرایط نمی‌توانید بخرید؛ چون خیلی‌ها دیگر فروشنده نیستند و وقتی شما مجبور باشید بخرید، باید یک چیزی هم بالاتر از نرخ بازار بخرید که در بهای تمام‌شدة کار تاثیر می‌گذارد. از طرفی افزایش نرخ ۲۵ تا ۳۰ درصدی تعرفه‌های شهرداری که قرار است در سال آینده اعمال شود، عدد چشمگیری است و وقتی در ملک، بحث جواز و این برنامه‌ها پیش می‌آید، شما می‌بینید که به هزینه‌های شما در اینجا ۳۰ درصد اضافه می‌شود که همة این‌ها موجب این می‌شود که قطعاً در سال آینده هم قیمت ملک افزایشی باشد.
می‌گویند معمولاً دلار که رشد می‌کند ملک هم رشد می‌کند، شما نسبت این‌ها را چطور می‌بینید؟ مثلاً اگر دلار ۱۰درصد رشد کند، ملک چقدر رشد می‌کند؟
در بازار امروز، مشتری ملک از دلار جلوتر است. یعنی دلار تنها پارامتری بود که رشد آن از همة این‌ها کمتر بود. نرخ‌هایی که الان توی ملک و خصوصاً ماشین (خودرو) در بازار معامله می‌شود، از دلار بالاتر است و حتی فکر می‌کنم که ماشین (خودرو) با دلار ۶۰ هزار تومان معامله می‌شود؛ ولی به‌خاطر اینکه خیلی بیشتر در دسترس مردم هستند و خریدوفروش آن هم برای مردم راحت‌تر بوده، مردم روی این موارد سرمایه‌گذاری می‌کنند. خوب حیف است! طرف می‌گوید من می‌خواهم دلار بخرم که احتمال ضرر در آن هست، سختی‌های خریدوفروش آن هست، احتمال تقلبی بودن آن هم هست، این‌ها همه باعث می‌شود که افراد کمتری طرف بازار دلار بیایند و بگویند می‌روم ملک می‌خرم که امن است؛ سندش را می‌گیرم می‌گذارم خانه و اجاره می‌دهم و درآمدزایی هم برای من دارد. بنابراین طالب ملک در بازار امروز ما بیشتر از دلار است.
یعنی شما فکر می‌کنید که رشد ملک بیشتر از دلار است؟
بله، الان بیشتر از دلار است. در این بازه زمانی بیشتر از دلار بوده است. امسال ملک تقریباً دوبرابر شده است. من یک مثال خدمتتان بزنم؛ چون من دارم در این رابطه کار می‌کنم و به قیمت‌ها اشراف دارم. منطقة پردیس را که قطعاً می‌شناسید. اواسط سال ۹۶ تا اوایل سال ۹۷ در منطقة ۱۱ پردیس، می‌توانستید یک مسکن مهر خریداری کنید. مثلاً با ۴۲ میلیون تومان امتیاز آن را بخرید و واحد را تحویل بگیرید. این واحد ۴۲ میلیون تومانی، همین موقع‌ها یعنی بهمن و اسفند سال گذشته به قیمت پایة ۷۰۰ میلیون تومان رسید. یعنی شما باید ۷۰۰ میلیون تومان می‌دادید تا یک واحد این چنینی می‌گرفتید. حالا یا زندگی می‌کردید یا اجاره می‌دادید. آن زمان برای خرید، باید ۷۰۰ میلیون تومان می‌دادید. الان برای همان واحد در منطقۀ پردیس، دو میلیارد و پانصد میلیون تومان هم که پول بدهی، این واحد را نمی‌دهند. این عددها عددهایی است که من با آن‌ها درگیر هستم که دارم به شما می‌گویم. الان در منطقة پردیس شما رشدش را حساب کنید. یک ملک ۴۲ میلیون تومانی رسیده است به دومیلیارد و پانصد میلیون تومان. ببینید چند درصد این ملک رشد کرده است؟ حالا آن را در مقیاس دلار و سکه و غیره مقایسه کنید.
من این جوری برداشت می‌کنم که بعضی جاها رشدش بیشتر است. درست است؟
بعضی جاها که برای قدرت خرید قشر متوسط و قشر متوسط روبه‌پایین مناسب بوده است، میزان رشد بیشتر بوده است. یک مثال بزنم. شاید در منطقۀ یک، ملکی که مثلاً سال گذشته، متری صد میلیون تومان بوده، الان شده دویست میلیون تومان؛ یعنی دوبرابر شده است؛ ولی در منطقه‌ای که قدرت خرید قشر متوسط بیشتر بوده و جنبة سرمایه‌گذاری برای قشر متوسط بوده، از دوبرابر، بیشتر رشد کرده است؛ چون تقاضای خرید برای آن املاک بیشتر بوده؛ ولی در منطقۀ یک نه! خریدار منطقۀ یک، مطمئن بوده که همیشه دستش به دهانش می‌رسد، ملکش را داشته و حالا جاهای دیگر هم سرمایه‌گذاری کرده بود. چه‌بسا بسیاری از آن‌ها به قصد مهاجرت، املاک خود را با قیمت‌های پایین‌تر به فروش می‌رسانند؛ چون آن منطقه منطقه‌ای بوده است که به‌چشم سرمایه‌گذاری به آن نگاه نشده، (پس) رشد آن کمتر بوده؛ ولی مناطقی که با جنبة سرمایه‌گذاری به‌وسیلة قشر متوسط خریداری شده، مثلاً شخص خیلی راحت می‌توانست ماشینش را بفروشد و ملک بخرد یا یک طلایی می‌فروخت و ملک می‌خرید، بیشتر رشد کرده است.
بله! این نکتة خیلی مهمی بود. آیا فوت‌وفن خاص دیگری وجود دارد که افراد به عنوان یک ویژگی در سرمایه‌گذاری‌هایشان به آن توجه کنند؟
من چون خودم در زمینه ملک فعالم، معتقدم هیچ‌وقت از خرید ملک زیان نمی‌کنید. اگر می‌خواهید در ملک سرمایه‌گذاری کنید، اولاً باید ملکی بخرید که در هر بازاری قابل خریدوفروش باشد. برای مثال، من هیچ وقت و در هیچ بازاری، ملک طبقة چهارم (بدون آسانسور) را برای سرمایه‌گذاری پیشنهاد نمی‌دهم. چون ملک طبقة چهارم همیشه نیاز به چنین بازاری (بازار تورمی فعلی) دارد تا بتوانید بفروشید. در بازاری که شرایط عادی است و مثل الان ترس و واهمه‌ای بین مردم نیست، واقعاً فروش ملک طبقۀ چهارم سخت است و سرمایه‌گذاری در آن مناسب نیست. دومین نکته‌ای که باید لحاظ بکنیم، این است که متراژ واحدی را که برای سرمایه‌گذاری داریم می‌خریم، باید طوری انتخاب کنیم که عوام مردم قدرت خرید آن را داشته باشند. ملکی که یک واحد ۶۰ یا ۷۰ متری یک‌خوابه یا دوخوابه است، بخرید. این ایدئال‌ترین منفعت برای سرمایه‌گذاری است؛ چون هم قشر مجرد برای خرید آن اقدام می‌کنند و هم یک خانواده سه نفره می‌خواهند آن را بخرند. این ملک یک مساحتی است که برای همۀ اقشار جامعه جذاب است. سوم اینکه منطقه‌ای را انتخاب کنید که توی بورس باشد. مناطقی باشد که همه برای زندگی در آن راغب باشند، مثلاً الان همه برای زندگی در منطقة پردیس راغب هستند، چرا؟ الان شما بیایید در فلکۀ چهارم تهرانپارس یا انتهای خیابان دماوند یک خانة ۵۰ متری بخرید. کم کمش باید الان (متری) ۶۰ میلیون تا ۷۰ میلیون تومان پول بدهید. خوب شما۲۰ کیلومتر با ماشین توی اتوبان حرکت می‌کنید، می‌رسید به منطقة پردیس. آن را می‌توانید با متری ۲۰ میلیون تومان بخرید و در آن زمین سرمایه‌گذاری مناسبی کرده‌اید.
معمولاً می‌گویند یکی از زمان‌های مناسب برای خرید مسکن، وقتی است که مسکن در رکود است و قیمت‌ها کم است. یا می‌گویند اواخر دورة رونق دیگر ملک نخرید؛ چون باز دوباره دچار رکود می‌شود و ممکن است قیمت آن کم شود و سرمایه چند سال بخوابد. این سوال برای من پیش آمده که ما چطور می‌توانیم دوران رکود یا رونق را تشخیص بدهیم که الان مثلاً من به عنوان یک فرد عادی، از کجا تشخیص بدهم که در دوران رونق هستیم یا رکود؟
یک ضرب‌المثلی بوده است که می‌گوید وقتی همه می‌خرند، شما بفروشید و وقتی هم می‌فروشند شما بخرید. این ضرب‌المثل همیشه در همة بازارها صادق بوده است. یعنی در حوزة رونق و عرضه و تقاضا و این موضوعات؛ ولی خوب، شرایط همیشه با شرایطی که این جمله گفته، جور در نمی‌آید. چون مثلاً یک موقعی هست که یک شرایطی پیش آمده که درست نیست، مثل الان که یک مقدار شرایط اقتصادی نابسامان است. شما واقعاً نمی‌توانید پیش‌بینی کنید که در آینده چه اتفاقی می‌خواهد بیفتد؛ ولی اگر ثبات اقتصادی باشد، این جمله صادق است که وقتی همه فروشنده‌اند، شما بروید بخرید؛ چون قیمت می‌آید پایین. بحث عرضه و تقاضا است. وقتی همه خریدار هستند، شما بفروشید؛ ولی الان واقعاً در این بازار نمی‌شود گفت چه کار کنید.
حالا اگر کسی بخواهد با هدف سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن بشود، می‌تواند کارهای مختلفی انجام بدهد. یکی که به ذهن من می‌رسد، این است که یک ملک قدیمی بخرد و بازسازی کند و بعد بفروشد. معمولاً چه گزینه‌های دیگری وجود دارد برای این کار؟ و اینکه چطور افراد باید تشخیص بدهند که کدام نوع سرمایه‌گذاری برای آن‌ها مناسب است؟
ببینید، الان هزینة بازسازی خیلی بالا است. به این سادگی نیست که مثلاً با یک هزینة جزئی، بشود ساختمان را روپا کرد، مرتب کرد. ممکن است شما با یک کار جزئی روی ساختمان، ۳۰۰ یا ۴۰۰ میلیون تومان هزینه کنید و این رقم زیادی است. الان به نظر من، بهترین شرایط سرمایه‌گذاری خرید واحدهای کوچک از تعاونی‌ها و سازنده‌های معتبر و به‌نام است که هنوز تحویل (داده) نشده‌اند و دو ماه یا سه ماه آینده تحویل (داده) می‌شوند. این‌ها بهترین گزینة سرمایه‌گذاری است. شما می‌آیید یک واحد در حال ساخت را از یک سازنده پیش‌خرید می‌کنید، مثلاً متری ۲۰ میلیون تومان می‌خرید. در حالی که این واحد اگر امروز آماده بود و می‌خواستیدآمادة آن را بخرید، می‌شد متری ۲۵ میلیون تومان. پس این توی دلش یک چیزی حول‌وحوش ۵ میلیون تومان یعنی تقریباً ۲۰ درصد سود نهفته است، همین الان که تحویل بشود. بعد هر اتفاقی برای این ملک ۲۵ میلیون تومانی تحویل‌داده‌شده بیفتد، برای ملک ۲۰ میلیون تومانی تحویل‌داده‌نشده هم می‌افتد. هیچ تفاوتی نمی‌کند.
در این مبحث مثلاً اگر ملک ۲۵ میلیون تومانی بشود ۴۰ میلیون، آن ملک ۲۰ میلیون تومانی می‌شود ۳۵ میلیون تومان. به‌خاطر همین، من بهترین زمینة سرمایه‌گذاری را الان، یک سری پیش‌خریدهای مطمئن می‌دانم از اشخاص، ارگان‌ها، سازمان‌ها و تعاونی‌هایی که مطمئن باشند. این بهترین سرمایه‌گذاری در ملک است.
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با ریسک‌هایی هم همراه هست؟
نباید سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را (به‌چشم) یک سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت نگاه کنید. حالا یک عده دلالی یا خریدوفروش ملک انجام می‌دهند که متفاوت از این قضیه هست و آن دیگر سرمایه‌گذاری نیست. ولی دیگر شما حداقل یک‌سال باید یک ملک را داشته باشید و در این صورت ضرر نمی‌کنید.
یعنی اگر نگاه بلند مدت داشته باشید، معمولاً در ایران سود خواهیم کرد.
بله. تجربۀ من این را نشان می‌دهد. من همیشه قواره‌های کوچک 50متری، 60متری خریده‌ام و آن را اجاره داده‌ام. مثلاً ملکی دارم که مستاجرش از همان اول که خریدم، توی آن نشسته است. در واقع، من این روش سرمایه‌گذاری را از همه ایمن‌تر می‌دانم. ممکن است شما بگویید یک ملکی را امروز به رقمی گران خریده‌ام؛ ولی همیشه به‌مرور زمان حل می‌شود و مطمئن باشید که ضرر نمی‌کنید. الان تو این بازه زمانی، بهترین سرمایه‌گذاری پیش‌خریدهای خیلی مطمئن است.
شما براساس تجربه‌ای که دارید، یک‌سری اقداماتی انجام می‌دهید که برای شما با سود همراه است. حالا فرض کنید به‌عنوان یک فرد عادی، اگر بخواهیم یک نگاه اصولی و آگاهانه به تحولات بازار مسکن داشته باشیم، چه کاری باید بکنیم که بتوانیم درست تصمیم‌گیری کنیم؟
برای سرمایه‌گذاری آیتم‌هایی هستند که (مردم) باید در نظر بگیرند. من نظرم این است که کسی که می‌خواهد ملکی را بخرد، اول باید به آن منطقه، خودش اشراف کامل داشته باشد؛ یعنی این طوری نباشد که تا مثلاً من بگویم برو آن خیابان و ملک بخر، آن آقا یا خانم بدوبدو، برود ملک را بخرد. لازم است حداقل تو محلۀ مورد نظرش یک هفته، ده روز تردد بکند و جاهای خوب و بد محل را بشناسد، شرایط محل را بسنجد و ببیند شرایطی که به او گفته شده، درست است یا درست نیست. واقعاً باید درمورد آن تحقیق بکنند. بدون تحقیق خرید ملک مطمئناً اشتباه است.
بعد چه شرایطی یک محل را خوب می‌کند؟
اولاً بافت محل را درنظر بگیرند. بافت محل بافتی باشد که قشر متوسط رو به بالا همه‌جا در آن محل ساکن باشند. قشری باشد که مثلاً کارمند یا بازاری باشند یا قشرهایی که جزو قشرهای سالم جامعه باشند. حالا یک جاهایی مناطق متوسطی هستند که در بیزینس بازار، پایین‌شهر هستند که من خیلی توصیه نمی‌کنم. به‌خاطر این که هر قشری راغب نمی‌شود در آن منطقه زندگی کند.
دیدگاه من این است که هرجا خواستیم در ملک سرمایه‌گذاری کنیم، این را از خود بپرسیم: «آیا من و خانواده‌ام می‌توانیم در این محل می‌توانیم زندگی کنیم یا نه؟» اگر من نوعی با خانواده‌ام در این محل بتوانم زندگی کنم، قطعاً محلی است که می‌توانم بخرم و روی آن سرمایه‌گذاری کنم. ولی یک محلی است که شما می‌بینید شب و روزش با هم خیلی متفاوت می‌شوند. در آن محل در طی روز مثلاً یک قشری هستند و شب قشرهای دیگری از جامعه هستند. شب‌هایش خیلی امن به نظر نمی‌رسد. این محلات گزینۀ جالبی برای سرمایه‌گذاری نیستند.
حالا تو این اوضاع که ملک هم خیلی گران شده، بعضی آدم‌ها هستند که اصلاً دیگر امیدی به خرید خانه ندارند، به‌دلیل افزایش قیمت‌ها. من خیلی خودم کنجکاو بودم بدانم که به نظر شما چه راهی وجود دارد که این آدم‌ها بتوانند اقدام کنند خانه‌دار شوند؟
من یک چیزی را باید بگویم؛ ذهنیت خانه‌دار شدن با خانه‌دار شدن خیلی فرق می‌کند. من خودم همیشه این توصیه را به خیلی از دوستانم کرده‌ام و خیلی‌ها هم الان خانه دارند. مثلاً یک شخصی توی ذهنش یک خانۀ ۸۰ متری دوخوابه در نظر داشته، قطعاً خرید این خانه در مدت کوتاهی، به‌طور مستقیم عملی نیست. اگر فرد یک ملک کوچک ۳۰ متری یا ۳۵ متری را بخرد و بدهد اجاره و این پایه و اساس کارش بشود، یک سال یا دو سال دیگر هم کار کند و مثلاً به اندازۀ ۱۰ متر پول جمع کند، می‌تواند ۳۵ متری را بفروشد و بکند ۴۵ متری. اگر پله‌ای حرکت کنند، به آن ذهنیتی که۷۰ یا ۸۰ درصد آدم‌ها از خانه‌دار شدن دارند، ذهنیت ۷۰ یا ۸۰ متری دوخوابه، با مرور زمان خواهند رسید؛ ولی اینکه از ابتدا به ساکن یک خانة ۷۰ یا ۸۰ متری بخرند، سخت است.
بله کاملاً درست است. ناامید نباید بشوند و باید شروع کنند.
با یک حرکت پله‌ای، شروع کنند. مثلاً چند روز پیش یک ساختمان در خیابان گرگان به من معرفی شد که این ساختمان 70 متر زمین داشت. من رفتم ملک را دیدم و آن را برای ساخت بررسی کردم. دیدم خیلی ملک جذابی برای ساختن است. مثلا 4 تا تک واحدی 38 یا 40 متری در می‌آید که مساحت جذابی است و همه می‌توانند آن را بخرند. حساب کردم دیدم 25 تا 30 درصد سود منطقی در آن بود. الان یک چنین واحدی را خیلی‌ها می‌توانند بخرند. الان قیمت یک 207 یک میلیارد تومان است. وقتی شخصی یک 207 داشته باشد ، یک وام 400 میلیون تومانی هم بگیرد حالا یک ذره بالا پایین کند، یک چنین واحدی را قطعاً می‌تواند بخرد. هر خانواده‌ای بعد از 6 ماه، یک سال، دو سال 200 میلیون یا 500 میلیون پول جمع کند، 38 متری را می‌فروشد، می‌رود 45 متری یا 50 متری می‌خرد. بالاخره این جوری پله‌ای قطعاً عملی است، ولی پله‌ای!
به‌عنوان نکتۀ آخر، ممکن است سوالاتی باشد که من نپرسیده باشم یا شما بخواهید درموردش توضیح دهید، اگر نکته‌ای هست که می‌خواهید به مخاطبان ما بگویید که من جا انداختم، شما لطفاً خودتان بفرمایید.
من می‌گویم برای خانه‌دار شدن نباید حتماً دنبال ایدئال‌ها رفت. از آن چیزهایی که ایدئال نیستند، باید شروع کرد. بعد از دو سال یا سه سال بیایید و آن را تبدیل به احسنش کنید. یک پله آن را جلوتر بیاورید. ۴ یا ۵ سال بعد، به ایدئالی که توی ذهن هر کسی هست، با این روش به نظر من می‌رسید؛ ولی آن‌که (شخصی) یک دفعه، به ایدئالش برسد، الان خیلی سخت شده است.
خیلی ممنون از وقتی که گذاشتید.
